Hypotéka na pozemek a stavbu domu

Hypotéka nebo půjčka na pozemek je pro většinu z nás nezbytný krok k tomu postavit si vlastní domek. Víte, v čem se hypotéka na dům a pozemek liší od hypotéky na koupi domu? A vyplatí se zažádat o jednu společnou hypotéku na pozemek i dům nebo dvě oddělené hypotéky?

Typy hypoték

Hypotéky můžeme rozdělit na dva základní typy: účelová a neúčelová hypotéka. Do kategorie účelové hypotéky spadá „klasická“ hypotéka na koupi domu, pozemku, výstavbu či rekonstrukci. Neúčelovou (americkou) hypotéku můžete využít na cokoliv, například na koupi auta. 

V tomto článku nás bude zajímat pouze účelová hypotéka na pozemek a dům. Pokud tedy plánujete koupi pozemku, na kterém hodláte stavět, nabízí se dvě možnosti:

Pokud již pozemek vlastníte, bude vás zajímat pouze hypotéka na dům. Níže se dozvíte, jaké požadavky musí pozemek splňovat, abyste od banky hypotéku na stavbu domu získali. 

Hypotéka na pozemek

Abyste získali hypotéku na pozemek, musíte bance dodat stavební povolení, územní rozhodnutí, územní souhlas nebo regulační či územní plán, ze kterého lze využití pozemku vyčíst. Půjčka na pozemek však není v nabídce každé banky. Některé požadují i následnou výstavbu domu, obvykle do jednoho roku od poskytnutí úvěru.

Co by měl pozemek splňovat?

V případě, že se chystáte koupit pozemek, ujistěte se, že je určený k zástavbě podle regulačního nebo územního plánu. Banky totiž neposkytují hypotéku na všechny druhy pozemků, ale pouze na stavební pozemky (pozemky, které jsou určené k výstavbě rodinného domu, bytového domu nebo objektu pro individuální rekreaci). Na zahrady, vinice, sady či lesy hypotéku nezískáte. Zda je pozemek podle aktuálního územního plánu určený k výstavbě zjistíte nahlédnutím do katastru nemovitostí.

Pozemek, který si chcete pořídit ke stavbě domu, musí splňovat i několik dalších kritérií:

• Nesmí na něm váznout žádná zástavní práva třetích osob či exekuce, protože pozemek bude sloužit jako zástava bance.
• Měly by na něm být vybudované a zkolaudované inženýrské sítě (kanalizace, voda, elektřina, plyn), které jsou potřeba pro získání stavebního povolení.
• Musí k němu být umožněn bezproblémový přístup prostřednictvím veřejné komunikace. Pokud je přístup přes soukromý pozemek, musí na něm být věcné břemeno, které umožňuje průjezd a průchod. Věcná břemena jsou uvedena v listu vlastnictví.
• Dispozice pozemku musí vyhovovat plánům stavby domu. Musí být také dodržovány minimální odstupy od sousedních pozemků. V potaz vezměte i sklon pozemku a to, na jakou světovou stranu je orientován. 

Kromě výše uvedeného nezapomeňte prostudovat územní plán. Dozvíte se například, zda na daném místě není stavební uzávěra, jaká může být maximální výška stavby, kolik pater může dům mít atd. Povodňová mapa vám zase prozradí, zda se pozemek nachází v záplavové zóně. Čím vyšší je riziko zaplavení pozemku, tím dražší bude pojištění domu.

Hypotéka na dům a pozemek

V tomto případě zatím nevlastníte pozemek, na kterém byste mohli stavět. Plánujete však začít se stavbou v nejbližší době. Zažádáte tedy u banky o hypotéku na pozemek a výstavbu.

Při výběru pozemku se řiďte výše uvedenými požadavky, které by měl pozemek splňovat, aby vám banka úvěr poskytla. Počítejte také s tím, že po vás banka při žádosti o hypotéku na dům i pozemek bude vyžadovat dokumenty jako je projekt a rozpočet na výstavbu, stavební povolení atd. 

Budoucí hodnota nemovitosti

Projekt a rozpočet na výstavbu je důležité doložit proto, aby mohl odhadce stanovit budoucí hodnotu nemovitosti. Od té se totiž odvíjí, kolik vám bude banka ochotna poskytnout. Abyste získali nejnižší úrokové sazby, je potřeba zaplatit ze svého (nebo si na to vzít další úvěr) min. 20 % z budoucí hodnoty nemovitosti. Případně můžete ručit další nemovitostí, čímž se zvýší hodnota zástavy, sníží LTV a tím i úroky.

Čerpání hypotéky na stavbu domu

Na rozdíl od hypotéky na koupi domu se hypotéka na stavbu nečerpá najednou, ale postupně (v tzv. tranších). Podle toho, jak postupují práce na stavbě, vám banka poskytuje finance. 

Aby měla banka jistotu, že peníze opravdu využíváte na stavbu, dohlíží na stavbu odhadce. Ten vše pravidelně kontroluje a připravuje protokol o stavu stavby. Když jdou stavební práce podle plánu, uvolní banka další část hypotéky k čerpání. Za každý nový protokol se platí, obvykle 500-1500 Kč. Dokončenou stavbu je pak třeba bance doložit kolaudací.

Stavba domu svépomocí nebo stavba na klíč?

Je na vás, zda se do stavby domu pustíte sami nebo ji svěříte do rukou stavební firmy. Obojí má své výhody i nevýhody.

Výhodou stavby domu svépomocí je to, že si o všem rozhodujete sami, vytváříte si vlastní harmonogram prací, jednáte s firmami i řemeslníky a sháníte materiály. S tím je ale spojeno vyšší riziko, že stavba bude nakonec trvat déle, než jste očekávali. Pokud se vám ale podaří sehnat levnější dodavatele, můžete hodně ušetřit. Každopádně budete mít přehled, kolik vás co stálo. 

Stavba na klíč naopak obvykle vychází dráž, ale zase předem získáte rozpočet i harmonogram stavby. Do celého projektu však nemůžete tolik zasahovat. To může být výhoda pro ty, co nechtějí nebo nemají čas takové věci řešit, ale nevýhoda pro ty, co chtějí mít stavbu svého domu pod kontrolou.

Možné komplikace při stavbě domu

V případě, že nedodržíte rozpočet na stavbu, může banka přerušit tok peněz. Snadno se může stát, že se zvednou ceny stavebních materiálů, objeví se problémy s dodávkou a podobně. Řešením je požádat o vyšší hypotéku, než potřebujete. Můžete totiž bez sankcí nedočerpat až 20 % z hypotéky, které vám mohou posloužit jako rezerva na nečekané výdaje.

Jak financovat vybavení domu?

Až 20-30 % z výše hypotéky můžete využít jako neúčelovou část. Tyto peníze můžete investovat, do čeho chcete, třeba do vybavení domu, a nemusíte bance nic dokládat. Například z hypotéky ve výši 2,5 milionu korun můžete využít neúčelovou část ve výši do 750 tisíc korun.

A když peníze z hypotéky na vybavení domu nestačí? Řešením mohou být některé z těchto možností:

• Půjčka na bydlení. Jedná se o účelový spotřebitelský úvěr, který nabízí oproti těm neúčelovým výhodnější úroky. Obvykle však musíte bance dodat doklady o koupi nábytku, spotřebičů atd. 
• Neúčelový úvěr. Kromě vybavení domu a stavebních prací můžete tímto úvěrem financovat třeba i platbu energií nebo různé opravy. Zkrátka je zcela na vás, na co peníze využijete. Neúčelový úvěr však mívá vyšší úrokovou sazbu a obnos, který si můžete půjčit, je nižší než u půjčky na bydlení.
• Úvěr ze stavebního spoření. Je ideálním řešením pro zařizování domu i rekonstrukci. Dosáhnete na něj však až po minimálně 2 letech, co spoříte v rámci stavebního spoření. Kromě toho je třeba splnit také další podmínky.
• Nebankovní půjčka. Výhodou je, že peníze dostanete ihned a zpravidla není nutné nic dokládat, ale zase jsou zde mnohem vyšší úroky. 
• Nákup na splátky. Mnoho obchodů dnes nabízí prodej zboží na splátky. Ať už spotřebičů, nábytku či jiného vybavení do domácnosti. Jedná se o vhodné řešení, pokud vám chybí finance jen na konkrétní položky v řádech tisíců korun. 

Hypotéka na dům

O hypotéku na dům můžete zažádat v situaci, kdy máte vlastní pozemek, na kterém plánujete stavět. Tato možnost je samozřejmě ze všech nejjednodušší. Můžete vybírat z prakticky jakýchkoliv bankovních i nebankovních hypoték. 

Abyste hypotéku na dům získali, musí být pozemek zbaven zástavy a zcela splacený. Pozemkem totiž ručíte za stavbu, která na něm má vzniknout. Banka od vás bude při žádosti o hypotéku na stavbu domu vyžadovat list vlastnictví a nabývací titul k pozemku (darovací smlouva, kupní smlouva, rozhodnutí o dědictví).

Hodnota pozemku se započítává do budoucí hodnoty nemovitosti. Díky tomu, že vlastníte nemovitost (pozemek), bude LTV (poměr mezi výší půjčky a hodnotou zastavené nemovitosti) nižší a dostanete tak nižší úrokovou sazbu.

Hypotéka na dřevostavbu

Dřevostavby jsou dnes čím dál oblíbenější i z toho důvodu, že je jejich výstavba výrazně rychlejší než u ostatních typů staveb. Při financování běžnou hypotékou to ale může představovat problém. Protože stavba postupuje velmi rychle, není možné průběžně kontrolovat míru rozestavěnosti odhadcem, na základě čehož by banka uvolňovala peníze. 

Některé banky proto nabízí speciální hypotéku na dřevostavbu. Spočívá v tom, že banka uvolní 90 % celkové hodnoty nemovitosti (pozemku a budoucí stavby) ještě před dokončením stavby.

Nejlepší hypotéka na pozemek a stavbu domu – srovnání

Hypotéku na pozemek nabízí Česká spořitelna, Komerční banka, Unicredit bank a další velké banky. Jaké podmínky má hypotéka na pozemek u největších českých bank?

Hypotéka pro mladé

Pro mladé lidi, kteří ještě nemají našetřeno, je často těžké získat vlastní bydlení. Běžně je totiž potřeba zaplatit 20 % hypotéky ze svého, což může být částka ve statisících korun. Mladí však mají na splácení hypotéky na dům i pozemek delší dobu a mohou tak získat nižší splátky. Proto existuje hypotéka pro mladé, která může být buď bankovní anebo státní.

Jak na vyřízení hypotéky?

Vyřizování hypotéky může být pěkně zdlouhavý proces, se kterým je spojeno spoustu papírování. Podíváme se tedy například na to, jak dlouho trvá vyřízení hypotéky a co všechno k tomu budete potřebovat.

Při žádosti o hypotéku na pozemek i dům bude banku zajímat především vaše bonita (finanční důvěryhodnost). To zahrnuje výši vašich příjmů a výdajů, vaše současné splátky a platební morálku či případné záznamy v registrech dlužníků. Pokud bonita není dostatečně vysoká, banka vaši žádost zamítne. Mějte však na paměti, že každá banka posuzuje bonitu jinak. Jedna vás může odmítnout, zatímco jiná vám úvěr poskytne.

Co je potřeba k vyřízení hypotéky?

Bance budete muset dodat tyto doklady:

• Průkazy totožnosti (občanský průkaz, pas, řidičský průkaz).
• Doklady o příjmech. Jedná se buď o potvrzení o výši příjmu od zaměstnavatele nebo daňové přiznání (u OSVČ).
• Doklady o výdajích. Zahrnuty jsou zde také další půjčky, leasing na auto či platba výživného na děti.
• Doklady k doložení účelu hypotéky. Bance musíte doložit, na co peníze potřebujete (například hypotéka na pozemek a dům, atd.)

V případě hypotéky na stavební pozemek bude potřeba doložit stavební povolení. Pokud pozemek již vlastníte a chcete pouze hypotéku na dům, budete potřebovat list vlastnictví a nabývací titul k pozemku (kupní nebo darovací smlouvu).

Pro schválení hypotéky na pozemek a stavbu domu potřeba doložit projektovou dokumentaci stavby, harmonogram a rozpočet stavby, územní souhlas s provedením stavebního záměru a smlouvu o stavbě domu (není třeba u stavby svépomocí). Pokud chcete pozemek teprve koupit, je třeba dodat také návrh kupní smlouvy.

Jak dlouho trvá vyřízení hypotéky?

Hypotéku obvykle vyřídíte během zhruba 4 týdnů. V případě hypotéky na dům a pozemek je vyřizování o něco časově náročnější než u hypotéky na koupi domu. Zabere to přibližně 5-6 týdnů, občas i déle. To, jak dlouho trvá vyřízení hypotéky, ovlivňuje například i to, jak rychle si vyberete poskytovatele a dodáte mu všechny potřebné podklady nebo kdy o hypotéku zažádáte (např. v létě to trvá déle). 

Maximální výše hypotéky dle příjmu a výše splátek

Jak bylo řečeno výše, bance musíte doložit všechny své příjmy. Výše hypotéky by neměla překročit devítinásobek čistého ročního příjmu. To znamená, že pokud je váš čistý roční příjem 300 tisíc korun, maximální výše hypotéky dle příjmu bude 2,7 milionu korun.

Dále platí, že výše splátek všech vašich úvěrů s novou hypotékou nesmí překročit 50 % čistého měsíčního příjmu. Například pokud máte čistý měsíční příjem 25 tisíc korun, neměli byste měsíčně splácet více než 12,5 tisíc korun. Nicméně takto vysoká splátka se stejně nedoporučuje. Pro případ nečekaných výdajů je jistější mít splátku zhruba ve výši 30 % čistého měsíčního příjmu.

Úroková sazba hypotéky

Úroková sazba patří mezi základní údaje, které obvykle rozhodují o tom, u jaké banky si hypotéku sjednáte. Rozdíl ve výši úrokové sazby mezi jednotlivými poskytovateli může být až 1 %. Nejlepší hypotéky dnes nabízí úrokovou sazbu okolo 1,5-3 %. Minimální úrokové sazby však mohou být podmíněny dalšími požadavky. Výši úrokové sazby může ovlivnit také platební morálka klienta. Pokud klient splácí úvěry pozdě, dostane od banky vyšší úrokovou sazbu. 

Určitě se vyplatí sledovat vývoj úrokové sazby hypoték, která se v současnosti pohybuje okolo 2 %. Vývoj úrokové sazby hypoték však není úplně příznivý. Aktuální trend je takový, že úrokové sazby stále rychleji rostou a vypadá to, že v blízké budoucnosti se to výrazně nezmění. Lukáš Kovanda, hlavní ekonom Trinity Bank, předpokládá, že:

Hypotéky zdražovat budou, ze současné úrovně průměrně lehce nad dvěma procenty, ale jen pozvolna. A to i díky ostrému konkurenčnímu boji mezi českými bankami právě v segmentu hypoték.